8.04.2021

Рада хочет гарантировать имущественные права для вкладчиков строительных компаний

Arcada_investors

В Верховной Раде зарегистрировали проект закона "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем". Автор - народный депутат из "Слуги народа" Елена Шуляк.

Ключевое изменение - продаваться не «воздуха» и не обещания построить квартиру, а права на будущий объект недвижимости.

 «Имплементация закона о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем, уменьшит риски не только для самих украинский, но и для банков, которые задействованы в кредитовании», - прокомментировал законопроект председатель Нацбанка Украины Кирилл Шевченко.

Покупку квадратных метров в спроектированных, но еще не построенных объектах предлагают регистрировать у нотариуса. Услуги нотариуса обойдутся 1% от стоимости квартиры. После оформления договора инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости.

"Основная новация заключается в том, что квартира будет регистрироваться в реестре с целью недопущения двойных перепродаж и возможности на этапе строительства определить отсутствие прав третьих лиц на такой объект", - объясняет юрист Александр.

Владелец девелоперской компании Андрей считает, что регистрация имущественных прав инвесторов на строящийся объект сделает рынок прозрачным, упорядоченным и предсказуемым.

"Нотариальное заверение позволит привлечь банки для кредитования покупки и наконец запустить полноценную доступную ипотеку для строящихся объектов", - заявил девелопер.

По словам юриста Владимира, девелоперы будут обязаны размещать полную информацию об объекте строительства: от юридических лиц (собственников земли, генподрядчика, субподрядчика, проектувальникив) до технических характеристик здания.

Следствием такого шага станет появление статистики реального количества проданных квартир на первичном рынке. Сейчас таких данных не существует.

Полный пакет информации для обнародования будет состоять из 20 пунктов, включая все данные о застройщике, заказчике и их бенефициарных владельцев.

"Темпы продаж, ежемесячные отчеты о продажах, сколько и по какой цене, фотофиксация - все это вступит в силу на следующий день после опубликования закона, хотя в основной части он вступит в силу через год после публикации", - добавляет Андрей, управляющий партнер девелоперской компании.

Если застройщик не опубликует указанную информацию, его ожидает штраф в размере десяти прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (с 1 января 2021 - 22,7 тыс грн). Повторное нарушение будет стоить вдвое дороже.

Хотя документ не предусматривает более жестких санкций за нераскрытие данных, с принятием закона рекламировать жилые комплексы без обнародования полной информации будет запрещено.

"Первичный рынок недвижимости нуждается в такого закона", - уверен Андрей.

Изменили название и суть

Елена Шуляк и ее коллеги работают над текстом законопроекту не первый месяц.

В 2020 году на сайте Министерства развития общин и территорий появилась первая версия документа, которая тогда называлась "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства".

Собрав комментарии и замечания, депутаты изменили название документа.

"Суть законопроекту тоже изменилась. Сам законопроект стал на треть больше, при том, что некоторые главы из предыдущего проекту закона удалили", - говорит Андрей.

Эксперт характеризует этот законопроект как системный и рассчитан на защиту инвесторов на первичном рынке недвижимости. Основой его функционирования станет электронная система.

"Если предыдущий проект был сильно привязан к Порталу государственной электронной системы в сфере строительства, то новый - полностью на ней завязан. Это поможет предотвратить возможные проблемы со строительством жилья", - считает Андрей.

По мнению опрошенных застройщиков, так диджитализация положительно скажется на рынке недвижимости.

"Для добросовестных застройщиков принятия законопроекту станет большим плюсом. Мы, как и наши инвесторы, нуждаемся снижения рисков инвестирования. Это будет способствовать повышению доверия к рынку", - заявил эксперт.

 

Неприятные изменения для застройщиков

Есть и неприятные для застройщиков нововведения. Так, проектно документацию в полном объеме нужно будет вносить в Реестр строительной деятельности. Туда же будут вноситься экспертизы, технические паспорта, изменения проектных документации.

"Если хочешь управлять миром, получи в собственность реестр. - шутит Андрей. - Теперь человек, имеющий админская полномочия в этом реестре, будет руководить строительной отраслью".

"После продажи будущего объекта недвижимости изменение проектных документации будет происходить только после получения согласия покупателя", - добавляет Александр.

Отдельные нормы законопроекту усложнят жизнь нечестным регистраторам. "Регистрационные манипуляции с объектами недвижимости особенно с недостроенными, будут затруднены ", - говорит Андрей.

По словам эксперта, текст документа содержит "очень мощный блок" по энергоэффективности и энергоаудита. Это может повлиять на проектирование и себестоимость строительства.

Может не понравиться застройщикам и требование предоставлять документы для ознакомления инвесторам. Речь идет о сведениях из реестров, документы на землю и право выполнения строительных работ, градостроительные условия и ограничения.

"Сейчас застройщики говорят, что они не обязаны предоставлять документы, кроме некоторых по фондов финансирования строительства", - говорит Александр.

Андрей предупреждает, что выполнить все нормы закона смогут только крупные игроки на рынке. Маленькие застройщики рискуют проиграть из-за слабее финансовое положение.

"В случае принятия этого законопроекту рынок будет монополизирован. Выполнять все эти" истории "смогут только крупные застройщики, у которых, кроме юристов, финансистов и менеджеров, являются собственные средства или доступ к кредитным", - считает эксперт.

 

Что изменится для покупателей квартир

Механизм продажи квартир через предварительные договоры исключается из правового поля. Это сделано для недопущения вывода денег из-под налогообложения, говорят юристы.

Способами приобретения объектов жилищного строительства останутся:

  • заключение договоров купли-продажи объектов;
  • фонды финансирования строительства;
  • фонды операций с недвижимостью;
  • институты совместного инвестирования, эмиссия целевых облигаций предприятий.

Работу фондов финансирования строительства переформатируют, этому посвящен отдельный раздел.

В первой версии акта предлагалось отменить доплаты со стороны покупателя, если площадь квартиры оказалась больше на 5%.

"В новый законопроект не включили пункт о том, что покупатель не доплачивает" хвостик ". При этом оставили право требовать расторгнуть договор, если просрочка ввода в эксплуатацию составляет более шести месяцев", - сообщил Андрей.

Застройщики часто продают апартаменты вместо квартир. Это популярный способ возведения зданий без полного пакета документов на такие работы.

Инвесторы в такую ​​недвижимость не могут прописаться в апартаментах и ​​вынуждены оплачивать коммунальные услуги по промышленным тарифам.

"В новом законопроекти апартаменты вводятся в правовое поле. В них можно будет прописаться. Теперь у нас минус один аргумент не покупать апартаменты", - говорит Андрей.

 

В застройщика закончились средства. Что дальше?

Как новый закон заставит застройщиков выполнять свои обязательства перед инвесторами?

Для этого вводится понятие "гарантийная доля": часть квартир в объекте незавершенного строительства не будет продаваться инвесторам до введения жилья в эксплуатацию.

В первой версии документа размер гарантированной доли составлял 10-13%, в новой редакции право определять ее размер закрепленное за правительством.

Финансировать строительство гарантийной доли застройщик будет за собственные средства. В случае банкротства или финансовой несостоятельности девелопера средства от продажи "гарантийных" квартир пойдут на достройку дома.

Президент крупной строительной компании предлагает ввести страхование гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ или обязательное создание застройщиком в банке гарантийно го взноса.

"Если застройщик или заказчик не могут выполнить свои обязательства, вводилась бы специальная процедура санации. Этот блок вызвал наибольшие нарекания со стороны профильных организаций и отдельных" товарищей ", которые борются с" злобудовникамы ", - говорит Андрей.

"Что будет, если девелопер или заказчик не смогут выполнять свои обязательства Четкого решения нет. Или все будет происходить по общей процедуре банкротства, или будет выпущен отдельный законопроект", - предполагает эксперт.

По его словам, уникникаты ситуаций с недостроями помогут жесткие правила разрешительного поля к моменту начала работ и жесткого контроля в процессе строительства.

"Нельзя будет продавать квартиры, имея открытое нарушение градостроительных норм. Законопроект пытается исключить возможность недостроя объекта в принципе", - говорит эксперт.

 

недостатки законопроекту

Главным недостатком законопроекту Андрей называет его объем - 118 страниц. Следовательно, он может содержать мелкие недостатки и коллизии.

"Недостатки в нашем правовом поле часто приводят к блокированию процедур, так законопроект нужно вычитывать. Такое количество изменений в десятки нормативно-правовых актов взаимосвязана и может повлечь правовые коллизии", - считает эксперт.

Эксперт добавляет, что законопроект нужно доработать. В частности, он предлагает дополнить его нормой об отмене налога на добавленную стоимость на первые расчеты по договору купли недвижимости.

"Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан уплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом.

Александр убежден, что законопроект заработает нескоро и его действие не распространяется на дома выданным разрешениям на строительство и те, что уже строятся.

По мнению Владимира, проект не решает вопрос пострадавших инвесторов и не гарантирует защиту инвесторов в таких случаях как с банком «Аркада» или строительной фирмой «Укрбуд девелопмент»

Для розьввязання этих кейсов, по мнению экспертов, необходимо устранить с рынка недвижимости фонды финансирования строительства и другие "прокладки", через которые продается недвижимость.

"Функция контроля, возлагается на фонды финансирования строительства, сильно нивелирована. Это подтверждают ситуации, случившиеся с" Укрбуд "и" Аркада ". Фонды не смогли гарантировать сохранение денег инвесторов", - говорит застройщик.